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                來源:   作者:   發布日期:2022-07-04

                采光權得到合理補償 百姓心里充滿陽光
                ——承德中院酌情提高采光補償標準妥善化解23起采光權糾紛案
                2022-07-04 09:08:24 | 來源:人民法院報 | 作者:王立全 王麗麗
                 

                  導讀

                  隨著人民生活水平的提高,人們對居室采光權越來越重視。因采光問題引發的矛盾,主要是由于一些開發商為了在有限空間里獲得更大利潤,明知會侵害相鄰他人合法權益,依然進行施工所致。近日,河北省承德市中級人民法院二審審結一起采光權糾紛案件,因開發公司新建樓盤遮擋于某家采光,經協商雙方簽訂合同,開發公司用一套新建住房與于某現有住房置換,但因開發公司將置換房屋另賣他人等原因導致無法履行合同,于某將開發公司訴至法院。承德中院根據社會發展狀況,結合該案實際采光影響情況,酌情提高補償標準,判決開發公司給付于某賠償金76000元。判決后,又照此標準一舉調結其他22起糾紛。

                  采光被遮擋置換難實現

                  2016年11月,承德市圍場縣房地產開發公司在位于于某家東南側興建該小區二期工程,其中一棟在建樓房將會對于某家采光造成部分時段的遮擋。于某為維護自己的合法權益,多次與開發公司溝通。開發公司為解決其遮光問題,最終與于某簽訂了《置換合同》。合同約定:于某將其居住的1號樓6單元的一套樓房與該開發公司開發的7號樓3單元7樓東戶進行置換,如有面積差異,按市價補足差價。雙方還約定,如果因開發公司原因未履行合同,該公司賠償于某30萬元。

                  合同簽訂后,開發公司如期進行了開發建設。于某多次找該開發公司,要求履行合同。此時的開發公司已將樓房銷售整體外包給第三方公司,第三方銷售公司表示,對開發公司和于某簽訂的《置換合同》并不知情,且已將約定的置換樓房7號樓3單元7樓東戶賣與他人,從而導致了《置換合同》不能履行。后經雙方溝通,開發公司和于某于2021年11月簽訂補充協議,將原定的置換樓號調整為8號樓3單元7樓東戶。

                  補充協議簽訂前,因8號樓3單元7樓東戶被法院查封,無法實際交付,于是補充協議又約定,開發公司需在30日內向法院申請解除對8號樓3單元7樓東戶的查封,并給于某辦理備案手續,如30日內不能辦理,則補充協議無效。然而,雙方約定的30日時間超過后,開發公司仍然沒有解決樓房查封問題,導致補充協議同樣無法履行。

                  于某忍無可忍,起訴至法院,要求開發公司給付約定的賠償金30萬元。一審法院審理后認為,于某因開發公司不履行合同,要求開發公司賠償30萬元賠償金的訴訟請求符合雙方簽訂的《置換合同》約定,也不違反法律規定,判決開發公司于判決生效后十日內給付于某違約金30萬元。

                  酌定賠償數額化解系列糾紛

                  房地產開發公司承認其建設的樓房確實遮擋了于某的房屋采光,但相對于當地6500元每平方米左右的房價,30萬元賠償明顯過高,于是上訴到承德中院,請求依法改判減少于某主張的違約金數額。

                  開發公司認為,雖然雙方簽訂了《置換合同》,但簽訂基礎是因為該公司計劃建筑的樓房存在部分時段對被上訴人的樓房造成采光影響,所以雙方約定以互換房屋的形式解決遮光問題。因開發公司將樓房銷售整體外包給第三方公司,造成調換樓房被出售,合同不能履行,并非其故意違約導致。

                  開發公司認為,應參照1993年出臺的《河北省高級人民法院關于審理采光糾紛案件的幾點意見(試行)》規定的最高標準,以每平方米200元賠償于某的損失。

                  案件承辦法官綜合分析認為,于某房屋現價值約49萬元,30萬元的違約金相當于房價的一大半,明顯過高。如果維持原判,其他22戶采光受影響的住戶均以此為參照,那么對于一個經濟欠發達地區的開發公司來說,也難以兌現。但如果按照每平方米200元賠償,于某僅能得到15600元賠償,又與于某主張的損失賠償相差太大,也與今天的現實生活水平相悖。

                  本案案件事實清楚,雙方在賠償方面有較大爭議。按照民法典規定的違約金賠償標準,違約金一般定在20%至30%,違約金過高或過低,法院都可依法酌情降低或提高。經調研,采光權糾紛賠償可查詢到的指導意見出臺時間普遍較早,與時代脫節??梢哉f,在今天,采光權糾紛的賠償還是一個法律盲區。如何妥善依法化解這類矛盾,對法官的司法能力和擔當精神提出挑戰。

                  法官在辦案中了解到,采光受影響的住戶一共有23戶,像于某一樣,大都采取了訴訟方式維權。于某的糾紛已進入二審程序,其他22戶的案件還在一審法院審理程序中。如果能妥善化解于某的案件,將會起到很好的示范導向作用,讓其他22起案件以此為參照,順利化解。

                  采光受影響的23戶房屋面積都在70平方米到90平方米之間。合議庭認為,賠償標準不可按戶一刀切,采用遮光面積來計算每戶實際損失更為科學。合議庭結合經濟社會發展、生活水平提高等因素,酌定將河北省1993年的最高賠償標準再提高5倍,定為每平方米1000元。

                  于某表示,如果按每平方米1000元標準對其賠償,他可以得到76000元,雖然和預期的賠償相差很多,但經過法官耐心釋法明理,他心服口服,完全接受了這個賠償。開發公司對這一裁判結果也非常認可,按期履行了給付義務。其他采光受影響的22戶看到二審判決結果后,也不再觀望,認為每平方米1000元的賠償與當地生活水平相適應,可以彌補他們因遮光造成的實際損失,于是順利接受了法院的調解,22起案件全部結案,真正做到了案結事了人和。

                  ■裁判解析

                  實現采光權依法補償的司法價值

                  承德中院認為,本案雙方當事人雖然簽訂了《置換合同》及《補充協議》,但是根據雙方當事人的陳述及對有效證據的認定,該案爭議實質為房地產開發公司對于某因受采光影響,如何進行賠償的問題。依照民法典第五百八十五條規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少?!?/p>

                  建設部于2002年3月11日出臺的國家標準《城市居住區規劃設計規范》第5.0.2條規定:住宅間距,應以滿足日照要求為基礎,綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設、視覺衛生等要求確定;住宅日照標準應符合表5.0.2-1規定,對于特定情況還應符合下列規定:(1)老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準;(2)在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低;(3)舊區改建的項目內新建住宅日照標準可酌情降低,但不宜低于大寒日日照1小時的標準。

                  依據民法典第二百九十三條規定:“建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?!背酥?,我國關于采光損害賠償問題在法律層面并無明文規定,亦無相應司法解釋。目前生活中能夠用來判斷采光權是否被侵犯可參照的標準主要有《城市居住區規劃設計規范》。但該規范沒有采光補償問題的規定。由于衡量采光權是否受到侵害的依據不確定性,司法實踐中適用損害賠償判決標準不一,在多數情況下認定和賠償的比較少,難以實現采光權依法賠償的司法價值。

                  參照各省、市對于采光損害賠償確定的標準,由于地區間經濟發展不平衡,南北氣候差異,各地日照時間不等等因素,采光損失難以確定。如北京市政府關于《北京市生活居住建筑間距暫行規定》(1988年出臺)中規定:在冬至日日照時間不足1小時的,每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2000元。但是2007年修改后,主要針對相鄰低、多層居住建筑間距、高度作相應規定,而關于補償具體數額上沒有相應規定。再如江蘇省政府關于《江蘇省城市規劃管理技術規定(日照規定)》(2018年修訂)對于住宅建筑日照間距系數低限及計算公式進行具體規定,但對遮光補償亦無規定。而其他省、市出臺的城市規劃這方面規定,也沒有對具體補償數額作出規定。此外,1993年出臺的《河北省高級人民法院關于審理采光糾紛案件的幾點意見(試行)》第5條規定:按城市總體規劃設計的建筑物影響相鄰方采光的,應允許興建。但興建方應為對方解決取暖、照明、調換住房或者給予經濟補償。給予經濟補償的,補償標準以受影響建筑物的居住面積計算,每平方米一次性補償一百元至二百元,但該意見也已出臺20多年了。

                  本案中,經測量開發公司新建樓房對于某居住的房屋在大寒日造成2小時18分遮光,確實造成了采光影響,故雙方應按簽訂協議履行。由于于某所居住樓房于2012年購買,樓房現價在49萬元左右。根據社會發展狀況,現階段人均消費水平以及物價上漲因素,再結合該案實際采光影響情況,法官裁量酌定每平方米以1000元計算較為適宜。

                  一審法院依據二審法院生效判決,將已在訴訟程序中的其他22件案件按照該案確定的標準進行調解,且均調解結案,及時為受采光影響的當事人維護了合法權益。

                  ■專家點評

                  司法擔當讓百姓心里充滿陽光

                  河北政法管理干部學院教授 劉蓮花

                  近年來,隨著經濟社會發展和人民生活水平不斷提高,人民群眾對居住條件、住房質量的需求日益增長,建筑物之間的相鄰關系問題,如采光、通風、噪音、通行等,已成為新的社會矛盾焦點,尤其是新建的高層建筑,周圍居民阻撓施工,甚至是暴力沖突事件時有發生。

                  承德中院審理的這起涉采光權糾紛案件,充分發揮法官的自由心證,合理利用自由裁量權,妥善解決受采光影響的23戶居民的賠償問題,真正達到“審結一案、教育一方”的法律效果和社會效果相統一。

                  所謂采光權,指不動產的所有權人或居住權人享有從室外獲取光源的權利。權利人在一定時空范圍內接受光照而不受他人非法侵犯,這也是人權中生存權的一種,作為相鄰方承擔的是消極不作為義務。本案所涉及相鄰采光權糾紛問題,因案涉群眾民生問題,妥善解決矛盾糾紛,保障群眾福祉是司法目的之所在。

                  本案又不僅限于這一個法律關系,開發公司在建房前曾與住戶簽訂了房屋置換合同,約定新房完工后,與住戶受采光影響的房屋進行置換,如果不能履約,則支付違約損失30萬元。后因開發公司房屋售出,無法履約。這就產生了違約金的畸高與遮光補償畸低之間的矛盾,如何在違約金懲罰性與遮光損失補償之間進行取舍,成為審理本案的關鍵。

                  為了更好保護人民群眾的采光權,法官充分發揮審判職能作用,運用自由裁量權,對該損失酌情補償。由于該地屬欠發達區域,該居戶所在地段房價為6000至7000元每平方米左右,在大寒日存在2小時18分的遮光時間,考慮物價上漲及房屋面積等綜合因素,根據公平原則,酌定按每平方米1000元進行補償。判決生效后,其余22件在一審過程中的案件參照本案調解,維護了受采光影響居戶的合法權益。運用法官自由裁量權裁判,在社會現實和法律原則中尋求司法依據,彰顯了人民法院的司法擔當。



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